Obergrenze. Bei Immobilieninvestitionen werden Sie schnell lernen, dass die Kapitalisierungsrate eine der am häufigsten verwendeten Kennzahlen ist, um eine Investition in Betracht zu ziehen. Dies ist eine einfache Möglichkeit, die finanziellen Ergebnisse einer Investition zu bewerten, aber wie Sie in diesem Artikel sehen werden, hat sie Einschränkungen.
Einführung
Die direkte Kapitalisierungsmethode ist die Berechnung des Kapitalisierungsverhältnisses. Es ist wie eine Definition. Der maximale Einsatz wird wie folgt berechnet und bestimmt. Wenn ein Gebäude zum Beispiel 10.000 US-Dollar an Nettobetriebseinnahmen generiert und für 100.000 US-Dollar verkauft wird, kann die Rate als 0,1 berechnet werden. Grenzsätze werden in Prozent ausgedrückt, also lesen wir dies als 10 Prozent. Die Einfachheit dieser Berechnung ermöglicht es Ihnen, sie schnell neu anzuordnen, um eine unbekannte Figur zu lösen. Im obigen Beispiel kennen wir den NOI und den Wert, aber wenn wir nur den NOI und die Cap-Rate hätten, könnten wir den Wert genauso einfach bestimmen. Der Nutzen davon liegt auf der Hand, da Sie nicht immer alle drei Informationen haben werden. ProfitabelDer Ansatz der direkten Kapitalisierungsmethode ist unten auf dem Foto zu sehen. Dies ist ein Immobilienbeispiel.
Anwendungsbereich der Methode der direkten Ertragskapitalisierung
Da die Kapitalisierungsrate so schnell und einfach berechnet werden kann, ist sie zu der Zahl geworden, die Investoren und andere Immobilienfachleute verwenden, um eine Investition mit einer anderen zu vergleichen. Möglicherweise werden zwei Investitionen in Betracht gezogen, bei denen beide sehr unterschiedliche Listenpreise und Geräusche haben, aber wenn für beide die gleiche Obergrenze gilt, können Sie sie leicht vergleichen.
Professionelle Gutachter und Immobilieninvestoren verwenden unterschiedliche Bewertungsansätze. Die direkte Kapitalisierungsmethode ist nur eine davon und beruht auf derselben Formel, die wir zuvor eingeführt haben. In der Finanzterminologie bewertet die Methode das Gebäude als „dauerhaft“. Tatsächlich geht die Mathematik hinter dieser Berechnung davon aus, dass die Investition auf unbestimmte Zeit weiterhin Renditen erwirtschaften wird.
Die Kapitalisierungsrate dient als „Abschlag , den Anleger auf diesen Einkommensstrom für die verschiedenen damit verbundenen Risiken anwenden. Es gibt keine risikofreie Anlage, also diskontieren Anleger jeden Einkommensstrom, um ihn zu berücksichtigen potenzielle Probleme und die Verluste, die daraus entstehen könnten.
Welcher NOI bist du?verwenden
Diese Frage sollte sich ein Investor immer stellen, wenn er Kapitalisierungszinssätze betrachtet. Es gibt keine allgemein akzeptierte NOI. Dies schafft ein Problem für Anleger, wenn sie versuchen, die Marktkapitalisierungsrate für eine bestimmte Investition zu bestimmen. Sie haben vielleicht gehört, dass die Immobilie neben der fraglichen Immobilie „innerhalb von sieben Prozent“verkauft wurde, wenn es nur an „Vermittlungs“-Zahlen liegen könnte, die den NOI aufblähen. Wenn der NOI höher oder niedriger ist, wirkt sich dies direkt auf die tatsächliche Cap-Rate aus, zu der der Vermögenswert gehandelt wird. Daher ist es wichtig, dass Sie mit Ihrem Team zusammenarbeiten, um eine Bestandsaufnahme der vergleichbaren Marktleistung zu machen, und sorgfältig überlegen, welche Ratenbegrenzungen Sie für gültig h alten.
Wann sollte diese Methode angewendet werden
Cap Rates und der direkte Kapitalisierungsansatz für die Bewertung sind ein nützliches Instrument, das Sie als Investor in Ihrer Toolbox haben sollten. Dies ermöglicht eine schnelle Analyse der Transaktion und kann, wenn es systematisch mit einem kritischen Auge durchgeführt wird, eine leistungsstarke Technik sein. Darüber hinaus gibt es jedoch viele Hilfs- oder alternative Bewertungsmethoden. Zu wissen, wann Sie mehr als diese eine Berechnung durchführen müssen, ist eine wichtige Fähigkeit bei der Entwicklung von Fähigkeiten zur Handelsanalyse.
Herleitung der Methodenformel
Bei der Analyse von Immobilieninvestitionen entspricht der Kapitalisierungssatz dem Verhältnis des Nettobetriebsgewinns zum Immobilienwert. Es werden die Kapitalisierungszinssätze vergleichbarer Immobilien verwendetAbzinsung des Nettobetriebsertrags einer Immobilie, um ihren inneren Wert zu erh alten.
Wie jede andere Investition werden Immobilien zum Barwert zukünftiger Cashflows bewertet. Es gibt zwei Methoden zur Bewertung von Immobilien: die direkte Kapitalisierungsmethode und die Discounted-Cashflow-Methode. Bei der direkten Kapitalisierungsoption wird der Einkommensstrom aus der Immobilie, gemessen am Nettobetriebsertrag, als dauerhaft angesehen, und der Wert der Immobilie entspricht dem NOI dividiert durch den Diskontsatz.
Formel
Der Immobilienwert nach der Direktkapitalisierungsmethode wird nach der Formel für den Barwert der ewigen Rente ermittelt:
r ist der Kapitalisierungszinssatz und NOI ist das Nettobetriebsergebnis. Es schließt NOI-Wachstumsraten inhärent in die Berechnung ein. Der Grenzzinssatz r ist gleich dem Diskontsatz i minus der Wachstumsrate g. Dies sind die Variablen für die Formel der direkten Kapitalisierungsmethode.
Wenn wir die obige Gleichung umstellen, erh alten wir den mathematischen Ausdruck für r. Der Kapitalisierungszinssatz r wird anhand des Verhältnisses von Net Operating Income (NOI) zum Wert vergleichbarer Immobilien ermittelt. Equal Income NOI – Eigentum abzüglich aller Betriebskosten, Reparaturen und Wartungen, Versicherungen, Grundsteuern, Versorgungsunternehmen usw. NOI ist ein ungleiches Maß für Netto-Cashflows, d. h. es werden keine Zinsaufwendungen oder andere Kapitalkosten abgezogen den Wert der Immobilie und den Höchstsatz.
Grenzzinsen
Die zur Bewertung von Immobilien verwendeten Grenzsätze müssen aus Immobilientransaktionen stammen, die der zu bewertenden Immobilie in Bezug auf Standort, Größe, Art der Immobilie (Wohn- und Gewerbeimmobilien), Mietdauer (kurz- oder langfristig) sehr ähnlich sind., Alter, d.h. sind die Kosten für Reparaturen und Verbesserungen ermittelt, etc.
Beispiel für die Anwendung der direkten Ertragskapitalisierungsmethode
Angesichts der folgenden Daten wird der Wert der Immobilie A unter Verwendung des Grenzsatzes ermittelt, der anhand der verfügbaren Informationen für den Verkauf der Immobilien B und C ermittelt wurde, je nachdem, was am besten geeignet ist. Ein Beispiel für die Direktkapitalisierungsmethode in der Unternehmensbewertung:
| Immobilie | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| Wert | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Laufzeit | 10 Jahre | 8 Jahre | 3 Jahre |
| Anzahl Mieter | 2 | 3 | 10 |
Immobilie B ähnelt eher Immobilie A als Immobilie C, daher benötigen wir den Wert von Immobilie A unter Verwendung des Kapitalisierungsprozentsatzes, der aus dem Wert und der NOI der Informationen von Immobilie B erh alten wird.
Die oben verwendete Kapitalisierungsrate kann nach oben oder unten angepasst werden, um Unterschiede zwischen vergleichbaren Werten widerzuspiegelnEigenschaft (d. h. Eigenschaft B) und die zu bewertende Eigenschaft (d. h. Eigenschaft A).
Direkte Kapitalisierung vs. Discounted-Cashflow-Analyse
Viele gewerbliche Immobilienmakler, Kreditgeber und Eigentümer verwenden Immobilienbewertungen mit einem Einkommensansatz im Hinterkopf. Die aus der direkten Kapitalisierung abgeleitete Bewertung ist eine Discounted-Cashflow-Analyse (DCF). Für eine direkte Kapitalisierungsbewertung wird das stabilisierte Nettobetriebsergebnis (NOI) durch die Marktkapitalisierungsrate dividiert. Geschätzte Kosten, DCF-Analyse erfordert jedes Jahr eine Schätzung zusammen mit dem NOI, zusammen mit den erwarteten Rückbuchungskosten am Ende des Analysezeitraums. Typischerweise verwendet ein Analyst die Ertragskapitalisierung, um die Rendite zu schätzen. Diese erwarteten Geldleistungen werden dann mit einem angemessenen Satz diskontiert, um zu einer Marktbewertung zu gelangen. Die Methode der direkten Kapitalisierung bei der Bewertung von Investitionsrisiken wird nach ungefähr denselben Regeln berücksichtigt.
Schätzung des Nettobetriebsergebnisses
Obwohl diese Berechnungen einfach und unkompliziert sind, hängen sie von den Annahmen des Gutachters oder Gutachters ab. Bei der direkten Kapitalisierung müssen die Eigenschaften des stabilisierten NOI bewertet werden. Diese Bewertung basiert auf Marktdaten vergleichbarer Objekte im Marktgebiet; stellt die Meinung des Gutachters darüber dar, wie sich die Immobilie entwickeln sollte. Da die Meinung eines Gutachters auf der Beobachtung von Marktdaten basiert, ist es schwierig, seine oder ihre NOI-Schätzung zu bemängeln. Wenn der Markt „angemessen“ist, ist das Konzept des „stabilisierten NOI“besonders nützlich. Allerdings speziellzwei Problembereiche.
Erstens, was ist, wenn die Immobilie zum Zeitpunkt der Bewertung einen erheblichen Leerstand aufweist? Offensichtlich entwickelt niemand Immobilien mit der Erwartung eines signifikanten, dauerhaften Leerstands. Somit kann der Gutachter eher den Marktanteil von Stellenangeboten verwenden als die Eigenschaften von echten Stellenangeboten. Dies führt zu einem erhöhten NOI für den Modifikator des Items und kann den Wert des Modifikators aufblähen.
Zweitens, wenn erwartet wird, dass der künftige NOI einer Immobilie aufgrund der erhöhten Flächennachfrage steigen wird, was zu höheren Mietpreisen führt, kann die direkte Kapitalisierung des NOI für ein Jahr die Immobilie unterbewerten. Da die DCF-Analyse jährliche Anpassungen innerhalb des Mietzinses, der Leerstandsquote, der Inkassoverluste und der Betriebskosten ermöglicht, kann die DCF-Analyse verwendet werden, um den NOI-Anstieg eines Käufers im Laufe der Zeit zu antizipieren.
Wenn beispielsweise die Immobilie in den nächsten drei bis fünf Jahren voraussichtlich voll vermietet sein wird, können die Lebensh altungskosten auf das gewünschte Niveau gesenkt werden. Diese Spezifikation der erwarteten Änderungen führt zu realistischen Schätzungen des NOI über den Zeitraum – ein Ergebnis, das viel besser ist als die Kapitalisierung des NOI eines Jahres. Aber auf der anderen Seite kann die einfache Annahme, dass die Leerstandsquote über einen Zeitraum von drei Jahren reduziert wird, zu einem überhöhten NOI führen.
DCF-Analyse ist perfekt für solche Situationen. Allerdings ist die DCF-Analyse wenig hilfreich, wenn es darum geht zu wissen, dass eine Immobilie voll vermietet ist. Der Barwert einer Reihe gleicher jährlicher Cashflows ist gleich dem Äquivalentkapitalisierter Wert. Es ist kein Fehler, DCF-Analyseeigenschaften zu verwenden, wenn keine signifikante Änderung des NOI erwartet wird. Nutzer des Bewertungsgutachtens sollten sich jedoch darüber im Klaren sein, dass die Ergebnisse dieser Methode nicht besser sind als die, die sich aus der korrekten Anwendung der direkten Kapitalisierung ergeben. Die Methode der direkten Kapitalisierung bei der Bewertung von Investitionsrisiken wird nach ungefähr denselben Regeln berücksichtigt.
Wahl der Kapitalisierungs- und Abzinsungssätze
Theoretisch sind Bedenken hinsichtlich der Kapitalisierung von NOI für ein Jahr ausgeschlossen. Das Geschick des Gutachters bei der Ermittlung der Marktkapitalisierung, der Quote vergleichbarer Umsätze – das spielt eine große Rolle. Wenn die Marktkapitalisierungsrate aus Immobilienverkäufen mit einer mit Objekten vergleichbaren Leerstandsquote mit entsprechenden Käufererwartungen zum Schicksal einer voll vermieteten Immobilie abgeleitet wird, könnte der Wert aus dem unbereinigten NOI und der Marktkapitalisierungsrate geschätzt werden.
Auch Einkäufer, die in Zukunft eine NOI-Steigerung ihrer Lohnpreise erwarten, spiegeln diese Erwartungen wider. In beiden Fällen spiegeln sich die Erwartungen in der beobachteten Kurskapitalisierung wider. Ein Bewerterproblem entsteht, wenn es notwendig ist, Objekte abzugleichen, die nicht gefunden werden können. In diesem Fall muss der Gutachter eine Kapitalisierungsrate entwickeln und den NOI aus den besten verfügbaren Peers schätzen und eine Marktwertschätzung erstellen, die die Erwartungen der Verbraucher widerspiegelt.
Ein angemessener Abzinsungssatz wird verwendet, um den DCF zu analysieren und NOI-Schätzungen in umzuwandelnWerte. Bei der DCF-Analyse zur Bewertung eines Immobilienmarktes muss der Abzinsungssatz anhand vergleichbarer Objektdaten aus dem Markt extrahiert werden. Der Bedarf an relevanten Vergleichsdaten ist also für die DCF-Analyse und für die direkte Kapitalisierung gleich. Wenn die DCF-Analyse für die Investitionsanalyse verwendet wird, sollte die erforderliche Rendite verwendet werden, um die erwarteten Cashflows zu diskontieren.
Eine notwendige schwere Entscheidung
Analyse der direkten Kapitalisierung und DCF - beides ist unter bestimmten Umständen geeignet. Insbesondere die Direktkapitalisierung ist geeignet, um stabile NOI-Analyseeigenschaften zu erwarten; DCF ist für die erwarteten Eigenschaften des sich ändernden NOI gut geeignet. Die Wahl eines angemessenen Kapitalisierungs- und Abzinsungssatzes kann für beide Methoden manchmal schwierig sein. Der Hauptvorteil der DCF-Analyse besteht darin, dass man beim Sammeln der Daten, die zur Schätzung des NOI für den Analysezeitraum benötigt werden, etwas über die Perspektive der Immobilie lernen muss.
DCF-Analyse erfordert sorgfältige Abwägung. Die Kapitalisierungsrate des erwarteten Angebots und der erwarteten Nachfrage für eine bestimmte Art von Raum und Betriebskosten. Richtig durchgeführt, kann eine solche Analyse Informationen liefern, die durch direkte Kapitalisierung nicht ersichtlich sind. Oftmals bestätigt jedoch der primäre Einsatz der DCF-Analyse den Marktwert einer direkten Kapitalisierungsbewertung. Obwohl die in der DCF-Analyse verwendeten Schätzungen für einige NOI-Immobilien genauer sein können, erfordert eine unabhängige Bestätigung der direkten Kapitalisierungsschätzung des Marktwerts einen angemessenen Abschlag. Preise.
Schlussfolgerung
In der modernen Welt gibt es eine große Anzahl wirtschaftlicher Instrumente, und es ist ziemlich schwierig, sie zu verstehen. In diesem Artikel wird die Methode der direkten Kapitalisierung im Detail analysiert. Dies ist eine sehr nützliche Technik, die häufig in der Wirtschaftswissenschaft verwendet wird. Jetzt kennt der Leser es und kann es anwenden. Die Methode der direkten Kapitalisierung von Einkünften bei der Bewertung jeder Form von Unternehmen oder Einkünften hilft, ein erfolgreiches Geschäft mit minimalen Risiken aufzubauen.
